FAQ 85 del 20/12/2021

Costituzione dei Consorzi e attribuzione delle superfici nei casi di unità immobiliari in comproprietà.

La costituzione del consorzio, ai sensi del DCD 12, è valida ed efficace con la partecipazione dei titolari del diritto di proprietà che rappresentino almeno il 51% della superficie lorda coperta complessiva dell’aggregato. Ai fini della determinazione di tale quota, e nel caso di un immobile in situazione di comproprietà, è considerata valida l’intera superficie dell’immobile laddove l’adesione e la partecipazione al Consorzio avvenga da parte di una sola parte dei comproprietari o di un solo comproprietario?

Sì.

L'adesione al consorzio tramite sottoscrizione di una scrittura privata autenticata è da ricondurre nell'alveo della libertà negoziale delle parti dal momento che l'adesione ad un consorzio, anche se “obbligatorio”, rimane nella libera disponibilità dei titolari di diritti reali al 06/04/2009. E’ da ritenersi che la comproprietà non sia infatti un diritto reale a sé stante ma consista in una peculiare situazione in virtù della quale sullo stesso bene vi siano più titolari del medesimo diritto reale (cfr Cass. odr. n. 1650, Sez. VI, del 28-1-2015). In una situazione di oggettiva incertezza, rispetto all'eventuale atto lato sensu gestorio posto in essere dal singolo comproprietario anche in ragione della natura dispositiva delle norme di cui agli artt. 1100 ss C.C., soccorre il principio generale ribadito dalla Suprema Corte che “ognuno operi con il consenso degli altri” (Cass. SS. UU civile del 4 luglio 2012, n. 11136).

Per quanto sopra si può ritenere che, a fronte di adesioni al consorzio da parte solo di alcuno dei comproprietari del medesimo immobile, la superficie rappresentata dal consorziato sia quella dell’intero immobile coerentemente con la natura stessa della comunione pro indiviso e purchè non siano pervenute esplicite manifestazioni di dissenso da parte degli altri comproprietari.